任意売却の期間や条件・期限、任意売却の申請時期について解説。任意売買と競売の流れや違い、販売期間や引越のタイミング、ご相談受付から任意売却期間中の対応・任意売却完了するまでの流れについて任意売却の専門家が無料相談 受付中。
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任意売却はいつからできる? / 任意売却での引越時期は?

Q.

あとどのくらい、住んでいることができますか?

今はまだ、住宅ローンの返済は滞っていませんが、再来月のボーナス返済からはどうやっても返済できそうにありません。
このまま住宅ローンの返済が滞った場合、どうなりますか?
住宅ローンの残高以上での売却も期待できません。
できれば、子供の学校の関係であと半年は今の家に住み続けたいと思っています。
あとどのくらい、住んでいることができますか?
何か良い解決方法はないでしょうか?

A.

あと半年であれば、住んでいられます。

引越し・明渡しをしなければならない状況とは、競売または不動産売買にて家の所有権が移転した時です。
これから先、住宅ローンの支払いが出来ない状況であれば、短くても、あと半年程度は住んでいられる可能性はとても高いと思われます。

金融機関(銀行)は、一定の延滞状態が続かないと、金融事故(期限の利益喪失により代位弁済実施)にしません。
金融事故前の売却での解決方法は、住宅ローンの全額返済での不動産売買のみになりますので、住宅ローンの残高以上での売却が出来ない不動産では解決することができません。
他方、金融事故後になりますと、金融機関の窓口が銀行から保証会社(債権者)に変わり、任意売却での不動産売買に協力していただける状況になります。(住宅ローン残高の一部を返済することによる不動産売買が可能)
金融事故になる一定の期間については金融機関によって異なりますが、通常3ヶ月から6ヶ月と言われています。

再来月から延滞が始まっても、早くて5カ月程度経過しないと任意売却で売却出来ません。すぐに販売活動をスタートして、すぐに購入者が見つかったとしても、不動産売買契約の締結が半年後となるでしょう。
ですから、あと半年程度であれば、住んでいられると考えられます。

任意売却の流れ / 競売の流れ

任意売却ができるのはいつまで?

担保不動産競売開始決定の通知を受け取ってからでも、任意売却はできます。
一般的には、競売の開札期日の前日までなら可能です。
しかし、その日までに任意売却による引渡しをするためには、それまでに少なくても債権者と交渉をする時間が1ヶ月以上は必要です。また、債権者によっては競売の手続きに入った不動産について、一切、任意売却に応じてもらえないところもあります。
競売の手続きに入る前に、任意売却をスタートさせた方が良いでしょう。

住宅ローンの延滞が始まってから『任意売却』『競売』で不動産売却の処理が終わるまでの流れについて図解にてご説明します。

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任意売却の申請時期 / 任意売却のスタート時期は?

今後住宅ローンを払えなくなる、もしくは、住宅ローンを払えなくなりそう。
数か月、返済が遅れていて、今後も支払える予定が立たない。
金融機関から「催告書」が届いた。
競売開始決定通知が届いた。

どのような状況でも、任意売却相談室にご相談ください。
ご相談をいただく段階では、正式な任意売却のスタートとはなりません。
任意売却をスタートさせるには、所有者様から専任媒介契約書にご署名・捺印いただく必要があります。
任意売却相談室では、専任媒介契約書にご署名・捺印をいただいた後でも、任意売却をする必要がなくなった時には、いつでも中止することができます。その場合には、報酬等を請求することは一切ありません。

任意売却のスタート時期は、住宅ローンの延滞が始まる前からでも可能です。
計画的に任意売却を行う事で、より有利に“貴方に合った解決方法”で進めていく事が出来ます。
任意売却での不動産売買を、金融機関に許可を頂く申請時期については各金融機関により異なりますが、概ね3回から6回の住宅ローン延滞となった時点となります。
任意売却の申請が遅れると、債権者(金融機関)は競売の手続きを進めますので、十分な注意が必要です。その為にも、早い段階から任意売却相談室に依頼し“専任媒介契約書”を提出・任意売却の受付を完了しておくことで申請漏れを防ぐことができます。

なぜ、専任媒介契約を交わす必要があるのでしょうか?
媒介契約には3種類一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。
一般媒介は、いくつもの不動産会社と締結できるものです。専任媒介と専属専任媒介は、1社にしか依頼できないのもですが、専属専任媒介はさらに取引に関して制限をしているものです。
一般媒介では複数の不動産会社に依頼することができることから、何処の不動産会社と交渉をしたらいいのかがわからない為に、金融機関(債権者)としては「任意売却の交渉はできない」と拒否されてしまいます。
また、個人情報の取り扱いに関する問題もあり、一般媒介での契約では交渉窓口になることができません。
そのため、専任媒介や専属専任媒介の契約をしていないと債権者(金融機関)と話をすることができませんので、任意売却相談室では専任媒介契約を締結させていただいております。

任意売却の販売期間 / 任意売却販売期間終了の後は?

任意売却での販売スタートは、一般的には金融機関(債権者)と販売価格の合意ができてからとなります。

売れるまでが販売活動期間という事ではなく、通常販売期間は3ヶ月から6ヶ月間です。
販売期間の決定権は金融機関にあり、金融機関が任意売却での売却が見込めないと判断をすると、競売の手続
きに着手してしまう事になります。
任意売却で購入者が見つかるまで、いつまでも待ってくれるような事はありません。

限られた時間内で、購入者を見つけるためには、居住者の方にも室内を見せてもらうご協力が必要です。
具体的に購入を検討する際には、室内を見ることは重要なポイントになります。
お仕事が忙しい等の事情はあるかと思いますが、ご協力をお願いしております。

過去に、購入を検討したいという人が何人も現れた物件がありましたが、残念ながらお仕事の都合等で室内を見せてもらう事が出来ずに、任意売却が成立しなかったこともありました。
任意売却で少しでも有利に売却をしたいと考え任意売却相談室にご依頼していただいたにもかかわらず、ご依頼後、時間の経過と共に“安心感”を持ってしまう方も残念ながらおられます。

限られた時間内で解決させるためには、ご依頼者自身の努力も必要になりますので宜しくお願い申し上げます。

では、販売活動期間が終了になった場合、任意売却は出来ないのでしょうか?
殆どの場合、任意売却での販売活動と裁判所における競売の手続きが、同時進行となります。

任意売却の販売活動終了(任意売却断念)となったからと言って、あきらめる必要はありません。
競売での開札期日前日までに不動産売買を完結出来れば良いのです。
しかし、競売の手続きに入ってしまいますと「この不動産が競売になっている」とわかってしまい、不動産会社・ブローカーや投資家等が物件周辺で写真撮影をしたり調査したりすることで、近隣の方たちに情報が漏れてしまう事になり精神的な苦痛にもなってしまいます。
出来る限り、競売の手続きに入る前に任意売却での購入者を見つけられる様、対策を取ることが重要になります。

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100%の成功率?!

任意売却は、購入者が見つからないと成立しません。購入者を探すための販売期間は、債権者である金融機関にその決定権があるため、購入者が見つかるまで販売ができることはないので、残念ながら100%任意売却が成立する保証はありません。

万が一、任意売却で購入者が現れずに、時間切れとなった場合には、金融機関が競売の申立ての準備に入り、準備ができ次第、裁判所に競売申立てをします。それが受理されると、ご本人のところに、裁判所から特別送達で「担保不動産競売開始決定」の通知が届きます。

競売がスタートしても、債権者によっては、任意売却もまだ認めてくれるところがあります。その場合には、競売は裁判所が進め、任意売却相談室では任意売却で販売活動を同時に行います。競売がスタートしてもあきらめる必要はありません
なぜなら、競売がスタートしてからでも、任意売却で購入者を見つけることができているからです。

任意売却での引越時期 / 引越しのタイミングは?

任意売却での購入者が見つかり、不動産売買契約を完了するまでは、引越しない方が良いと考えます。
購入者が見つかり、不動産売買契約を締結してから引き渡しまでに、通常2ヶ月程度の時間がかかります。
ですから、不動産売買契約を締結してから、引越し先を探しても遅いことはありませんし、むしろ賃料の支払いが発生しないため、負担が少なくなると任意売却相談室では考えております。

もちろん、お子さんの学校の都合で春休みや夏休みの間に引越しをしたいというご希望がある場合には、それに合わせるように調整をすることも可能ですので、早い段階でご相談ください。

株式会社ワコー・コーポレーションが運営する「全国任意売却相談室」は、任意売却・任意売買専門にした会社で、永年の経験と実績で “貴方に合った解決方法” を提案しております。

また、任意売却後の残債や生活におけるご不安な事情が出てきた場合でも、任意売却相談室では、任意売却後の専属相談員が 無料で貴方をサポート 致しますのでご安心ください。

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